Составление договоров / соглашений

Подготовка договоров по сделкам с недвижимостью

REG-KADASTR оказывает помощь в подготовке договоров по сделкам с недвижимостью. Если у вас отсутствует навык и опыт составления договоров по сделкам с недвижимым имуществом, следует обратиться к помощи специалистов. Правильно составленный договор исключит возможность отказа в регистрации прав в Росреестре, позволит минимизировать риски и предотвратит возникновение возможных споров.

 Внимание! ⁠ Наши эксперты имеют юридическое образование и опыт работы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии - Росреестре в т.ч. в статусе государственного регистратора прав, что подтверждается соответствующими свидетельствами.

Составление договоров / соглашений

- составление необходимого договора;
- первичная консультация по предстоящей сделке.
Вид сделки / документы основания регистрации
Все регионы РФ
Вид сделки / документы основания регистрации
Договор купли-продажи
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Договор дарения
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Договор мены
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Договор залога (ипотеки)
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Договор аренды
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Договор найма
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Договор аванса / задатка
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Соглашение об уступке прав
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Решение о разделе / объединении
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Договор ренты и пожизненного содержания
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Договор безвозмездного пользования
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Вид сделки / документы основания регистрации
Индивидуальный договор с учётом разработанной схемы проведения сделки
Все регионы РФ
от 3 000 руб.
Заказать
Задать вопрос

Договор купли-продажи.
По договору купли-продажи недвижимости одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи заключается в письменной форме, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. По договору купли-продажи здания, строения, сооружения покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Продавец обязан передать покупателю недвижимость свободную от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять объект недвижимости, обремененный правами третьих лиц.
Существенным условием договора купли-продажи жилых объектов недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым объектом после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым объектом.

Расторжение договора купли-продажи.
Основная цель договора – зафиксировать договоренности между сторонами. Но что делать если договоренности не соблюдаются или стороны передумали?

Расторжение договора и признание его недействительным – не одно и то же. Если сделка объявлена недействительной, это означает, что она вообще не должна была быть заключена. Правовые последствия расторжения сделки и признания ее недействительной отличаются.

Расторжение договора – это когда его действие прекращается, все правовые отношения между сторонами завершаются. Расторжение договора купли продажи недвижимости может происходить: по соглашению сторон; по желанию только одной стороны – в судебном порядке.

Расторгнуть можно только тот договор, который еще продолжает действовать. Если стороны исполнили все обязательства по сделке, то есть продавец передал объект недвижимости, покупатель заплатил всю причитающуюся сумму, переход права собственности зарегистрирован, значит, сделка завершена, срок действия договора истек. Расторгнуть его просто по соглашению сторон уже нельзя.
В нашей правовой системе принято, что если у сторон сделки есть противоречия, которые сами они разрешить не в силах, то дорога одна – в суд. Сторона может обратиться в суд для расторжения сделки:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных законами или договором.

То есть, например, продавец не может обратиться в суд с требованием отменить куплю-продажу квартиры только на том основании, что он передумал, хотя покупатель со своей стороны договор не нарушал. Более того, нарушение должно быть существенным, которое причиняет другой стороне значительный ущерб.
Бывают случаи, когда покупатель не платит за полученную недвижимость, даже после государственной регистрации на него права собственности. Или продавец, получив денежные средства, уклоняется от регистрации перехода права собственности. Казалось бы, налицо существенное нарушение условий договора. Однако суды не всегда спешат расторгнуть такие сделки. Например, в случае с неоплатой покупателем стоимости недвижимости, суды чаще предлагают взыскивать с покупателя денежные средства.

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – не такая простая задача, как может показаться на первый взгляд. В некоторых случаях оно просто невозможно, в некоторых – приведет совсем не к тем последствиям, которые желают стороны. Один из способов минимизировать риски – прописать все нюансы в договоре. Можно ли расторгнуть договор, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и т.д. Чем больше условий предусмотреть заранее, тем меньше риск возможных споров в будущем.

Нормативно-правовые документы:
Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Раздел IV. Отдельные виды обязательств. Глава 30. Купля-продажа.
Статья 549. Договор продажи недвижимости.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости.
Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости.
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости.
Статья 556. Передача недвижимости.
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений.


Договор дарения.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право (требование).

Договор дарения заключается в письменной форме, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Можно подарить жилье в новостройке или купленное на нулевом этапе строительства. Для этого нужно передать права требования если недвижимость приобреталась по договору инвестирования или договору долевого участия в строительстве.

По договору дарения можно преподнести в дар часть своей недвижимости - долю. Дарение имущества, находящегося в общей долевой собственности, допускается без согласия участников долевой собственности. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только по согласию всех участников совместной собственности.

Одними из условий при заключении дарственной является дееспособное состояние (твердая память, здравый ум и пр.) владельца недвижимости, а также наличие абсолютных прав. Недвижимость не может дариться госслужащим, а также сотрудникам социальных заведений, которые имеют рабочие отношения с дарителем.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право (обещание дарения) признается договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), а права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Отмена действия договора дарения или признание его недействительности производится исключительно через суд.

Если недвижимое имущество преподносится в дар не близким родственникам, а сторонним лицам, в силу вступает налог на безвозмездную передачу собственности.

Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. При отсутствии такого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества.

Договор, предусматривающий передачу недвижимости одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила законодательства о наследовании (наследство по завещанию).

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила законодательства о мене.

Нормативно-правовые документы:
Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Раздел IV. Отдельные виды обязательств. Глава 32. Дарение.
Статья 572. Договор дарения.
Статья 573. Отказ одаряемого принять дар.
Статья 574. Форма договора дарения.
Статья 575. Запрещение дарения.
Статья 576. Ограничения дарения.
Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения.
Статья 578. Отмена дарения.
Статья 579. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны.
Статья 580. Последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи.
Статья 581. Правопреемство при обещании дарения.
Статья 582. Пожертвования.


Договор мены.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны объект недвижимости в обмен на другую недвижимость.

Договор мены заключается в письменной форме, а переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам мены, при этом каждая из сторон признается продавцом недвижимости, которую она обязуется передать, и покупателем недвижимости, которую она обязуется принять в обмен.

В случае, когда обмениваемые объекты недвижимости признаются неравноценными, сторона, обязанная передать недвижимость, цена которого ниже цены недвижимости, предоставляемой в обмен, должна оплатить разницу.

Если сроки передачи обмениваемых объектов недвижимости не совпадают, к исполнению обязательства, применяются правила о встречном исполнении обязательств. В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые объекты недвижимости переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать недвижимость обеими сторонами.

Выбирая сделку по обмену нужно быть готовым идти на компромисс. Сложно подобрать объекты недвижимости, чья рыночная стоимость соответствует друг другу. Поэтому при обмене большую роль играют личные мотивы всех участников сделки.

Нормативно-правовые документы:
Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Раздел IV. Отдельные виды обязательств. Глава 31. Мена.
Статья 567. Договор мены.
Статья 568. Цены и расходы по договору мены.
Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены.
Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары.
Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены.


Договор залога (ипотеки).
Исполнение обязательств, например, по договору займа, может обеспечиваться залогом (ипотекой).
Кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества залогодателя - лица, которому принадлежит заложенное имущество. Стороны могут предусмотреть условие о порядке реализации заложенного имущества. Требование кредитора может быть удовлетворено и путем передачи предмета залога (оставления у залогодержателя).

Договор залога заключается в письменной форме. Залог подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных законом.

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено законом или договором.
Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

При заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

Недействительность договора залога (ипотеки) не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство (договора займа). Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Нормативно-правовые документы:
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Раздел III. Общая часть обязательственного права. Подраздел 1. Общие положения об обязательствах. Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств.


Договор аренды.
По договору аренды недвижимого имущества арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду недвижимое имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Передача недвижимости в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на эту недвижимость.

Арендатор обязан пользоваться арендованной недвижимостью в соответствии с условиями договора аренды и назначением объекта недвижимости. Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного недвижимого имущества, являются его собственностью.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованную недвижимость в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По договору аренды здания арендатору одновременно передаются права на земельный участок, который необходим для использования здания.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду недвижимого имущества. Арендатор в свою очередь обязан поддерживать недвижимость в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание, если иное не установлено законом или договором аренды.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю недвижимое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное недвижимое имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Нормативно-правовые документы:
Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Раздел IV. Отдельные виды обязательств. Глава 34. Аренда.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.