Юридическая проверка недвижимости позволяет выявить признаки нарушения прав добросовестного приобретателя, способных привести к оспариванию сделки в будущем, и возможные риски при приобретении объекта недвижимости, а так же определить требования, соблюдение которых необходимо для его отчуждения.
Мы обратим ваше внимание на имеющиеся риски и возможные последствия приобретения недвижимости как на этапе строительства так и уже в готовом доме. По окончанию проверки вы получаете письменное правовое заключение, в котором будет указано: нарушено ли действующие законодательство, ущемлены ли чьи то права и интересы в предыдущих сделках, существует ли риск признания одной из прошлых сделок недействительной, какие претензии могут быть предъявлены к вам как новому собственнику, соответствует ли предполагаемый продавец реальному собственнику, на сколько рискованна покупка.
Правовое заключение представляет собой объективное, независимое, профессиональное мнение эксперта относительно наличия рисков при приобретении объекта недвижимости и рекомендации по их устранению.
Комплексная проверка недвижимости от компании REG-KADASTR включает в себя:
- получение документов и сведений об объекте недвижимости и правообладателе;
- правовой анализ полученных документов;
- идентификацию и исследование личности правообладателя;
- проверку законности предыдущих сделок и возможных правовых последствий;
- выявление третьих лиц, способных предъявить права на недвижимость;
- проверку технического состояния объекта на наличие переустройства/перепланировки;
- проверку условий сделки на предмет соблюдения интересов всех сторон;
- проверку заключаемых договоров / соглашений;
- выявление и оценку возможных рисков совершения сделки;
- рекомендации по минимизации и устранению рисков;
- правовое заключение эксперта и юридическую консультацию.
В ходе проверки будут получены следующие документы и сведения:
- выписки из ЕГРН о правах и обременениях, о переходе прав, об объекте недвижимости;
- сведения из ЕГРП (история всех регистрационных действий с 1998 года по н/время);
- сведения из ДГИ о правах зарегистрированных до 1998 года (при необходимости);
- архивная выписка из домовой книги о зарегистрированных (прописанных) лицах;
- единый жилищный документ (ЕЖД);
- поэтажный план БТИ (чертеж-план помещения / этажа здания);
- данные паспорта позволяющие идентифицировать личность;
- сведения об актовых записях (о рождении, о смерти, о браке и пр.);
- сведения из МВД о наличии / отсутствии правонарушений, судимостей;
- сведения о банкротстве и наличии арбитражных дел;
- сведения ФССП о наличии исполнительного производства;
- сведения судов РФ о наличии судебных дел;
- сведения ФНС о налоговой задолженности;
- сведения ФМС о действительности паспорта.
- сведения из БКИ о кредитной истории;
- справки из НД / ПНД о статусе постановки на учет;
- разрешение на строительство;
- проектная и техническая документация;
- выписки из ЕГРЮЛ (при необходимости).
В ходе проверки необходимо обратить внимание на следующее:
1. Идентификация и исследование личности правообладателя.
- Идентификация личности. Продавец недвижимости и реальный правообладатель это одно и то же лицо?
- Документ удостоверяющий личность. Соответствует ли документ требованиям законодательства?
- Семейное положение, наличие детей. Требуется ли дополнительное согласие/разрешение на проведение сделки?
- Недееспособность. Относится ли к категории граждан, которых можно признать недееспособными?
- Судебные дела. Является ли стороной по иску в судах РФ?
- Банкротство. Имеются ли сведения о признании гражданина банкротом?
- Исполнительное производство. Имеются ли сведения о наличии возбужденного исполнительного производства?
2. Проверка законных прав продавца, ограничений и обременений на объект недвижимости.
- Право собственности. Продавец действительно собственник и за ним зарегистрировано право в Росреестре?
- Представитель. Имеет ли представитель продавца полномочия на представления интересов правообладателя?
- Ограничения и обременения. Имеются ли ограничения, обременения, аресты, запрещения, заявленные права требования, возражения, решения об изъятии, правопритязания?
3. Анализ ретроспективно значимых событий.
- Предыдущие права и сделки. Имеются ли потенциально возможные лица, права которых были нарушены?
- Зарегистрированные (прописанные) лица. Имеются ли лица, способные предъявить права на объект?
4. Проверка технического состояния и характеристик объекта.
- Перепланировка/переустройство. Имеется ли неузаконенная перепланировка?
- Основные характеристики объекта (адрес, площадь, этажность и др.). Имеются ли ошибки в сведениях?
- Массовая регистрация юр. лиц. Не является ли объект недвижимости адресом массовой регистрации?
- Программа «реновации». Объект недвижимости входит в перечень домов попадающих под снос?
- Задолженности. Имеется ли задолженность по оплате коммунальных и прочих услуг?
5. Проверка всех документов.
- Подлинность, ошибки. Все документы подлинны и не содержат технических и прочих ошибок?
- Интересы сторон. Все ли интересы учтены и соблюдены?
В ходе проверки новостройки дополнительно обратить внимание на следующее:
- Цена соответствует рыночной или значительно ниже?
- У застройщика зарегистрированы права на участок на котором происходит строительство дома?
- Вид разрешенного использования участка предусматривает строительство многоквартирного дома?
- Имеются ли разрешение на строительство и утвержденная проектная документация?
- Соблюдены ли все технические условия по дому? Объект действительно введен в эксплуатацию?
- Относиться ли застройщик к числу «проблемных»?
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует права застройщика и участников долевого строительства, но от банкротства застройщика, он не защищает.
Не существует стопроцентной гарантии, что та или иная сделка не будет оспорена в будущем. Но все же детальный анализ документов, тщательное изучение всех нюансов поможет снизить риск до минимума. В данном вопросе внимательность и придирчивость к несоответствиям поможет сохранить ваши деньги и нервы.
