Когда нужно платить НДФЛ

Налог возникает при продаже недвижимости, если срок владения меньше установленного минимума (3 или 5 лет) либо если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи.

• Налога нет, если: срок владения ≥ минимального; цена продажи ≤ цены покупки (но ≥ 70% кадастра); цена продажи = цене покупки (и ≥ 70% кадастра).

Минимальный срок владения: 3 или 5 лет

3 года — когда действует льгота

• квартира/дом получены по наследству, дарению от члена семьи/близкого родственника, по договору ренты;
• приватизация;
• объект — единственное жильё на дату продажи;
• право возникло до 01.01.2016.

5 лет — общий случай

Для остальных продаж действует минимальный срок владения 5 лет.

Как считать срок владения

• с даты госрегистрации права собственности;
• при реновации — учитывается срок владения прежней квартирой;
• при увеличении доли — отсчёт с даты приобретения первой доли;
• по ДДУ — с момента полной оплаты договора;
• наследство — с даты смерти наследодателя;
• приватизация — с даты приватизации;
• по суду — с момента вступления решения в силу.

Декларация

Если минимальный срок истёк, подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог не нужно.

Единственное жильё и семьи с детьми

Единственное жильё

Если на дату сделки это единственный объект жилья и владение ≥ 3 лет — НДФЛ не взимается. Покупка новой квартиры за 90 дней до продажи старой статус не отменяет.

Совместная собственность супругов

Единственность оценивают для каждого супруга отдельно, учитывая личное имущество (дар, наследство, приватизация) и совместно нажитое.

Семьи с детьми

• в семье ≥ 2 детей (для очной формы обучения — до 24 лет);
• в том же календарном году (или до 30 апреля следующего) семья покупает более просторное и более кадастрово дорогое жильё;
• кадастровая стоимость продаваемого жилья ≤ 50 млн ₽.

Как рассчитать налог в 2025 году

Применяется прогрессивная шкала к прибыли (цена продажи − подтверждённая стоимость покупки/расходы):

Формула

Налог = 13% × 2,4 млн ₽ + 15% × (Прибыль − 2,4 млн ₽) — если прибыль > 2,4 млн ₽.

Кадастровая «вилка» 70%

Если цена договора ≤ 70% кадастровой стоимости, налог считают исходя из 70% кадастра.

Пример

Кадастр = 4 млн ₽. Продажа за 2,5 млн ₽ ⇒ база = 2,8 млн ₽ (4 млн × 70%). Налог: 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽; 0,4 млн × 15% = 60 000 ₽. Итого 372 000 ₽.

Как снизить налог: вычеты и расходы

• Имущественный вычет при продаже — до 1 млн ₽: налог считается с (выручка − 1 млн ₽).
• Расходы на покупку: налог с разницы (продажа − покупка), если расходы подтверждены документами.
• Дар/наследство: можно учесть НДФЛ, уплаченный при получении, и расходы дарителя/наследодателя, ранее не учтённые.