Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это оценка объекта недвижимости, рассчитываемая государством по единой методике для региона на определённую дату. Она может отличаться от фактической рыночной цены и применяется во многих правовых и финансовых расчётах.

Кадастровая vs рыночная цена: ключевые отличия

• Кадастровая — массовая оценка: группируют похожие объекты и определяют стоимость на дату оценки. Фиксируется на срок (обычно 2–4 года).
• Рыночная — цена сделки между продавцом и покупателем с учётом конкретных характеристик: площадь, этаж, год постройки, состояние, коммуникации, инфраструктура и т. д. Меняется постоянно.

На что влияет кадастровая стоимость

Налог на имущество

База для расчёта налога — стоимость по кадастру на 1 января налогового года × ставка.

НДФЛ при продаже жилья

• Если срок владения меньше 3 или 5 лет (зависит от условий) — налог считают с прибыли (продажа − подтверждённые расходы на покупку).
• С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% до 2,4 млн ₽ прибыли и 15% с суммы превышения.
• Если цена договора ≤ 70% кадастра на 1 января года продажи, базу считают из 70% кадастровой стоимости.

Пример: кадастр 4 млн ₽, продали за 2,5 млн ₽ ⇒ база = 2,8 млн ₽ (4 млн × 0,7). Налог: 2,4 млн × 13% + 0,4 млн × 15% = 372 000 ₽.

Налог на дарение

Доходом считается кадастровая стоимость подаренной квартиры/дома/комнаты (близкие родственники освобождаются от НДФЛ).

Госпошлины и нотариальные тарифы

При удостоверении отдельных сделок (доли, несовершеннолетние, дарение) нотариус часто ориентируется на сумму сделки/оценку; по ряду случаев лимиты зависят от стоимости.

Как определяется кадастровая стоимость и как часто пересчитывается

• Оценку проводят бюджетные учреждения субъектов РФ по методическим указаниям Росреестра.
• Используются данные о местоположении, серии дома, годе и материалах, состоянии (ветхое/аварийное), обременениях, реконструкциях и др.
• Периодичность: обычно каждые 4 года, в городах федерального значения — каждые 2 года.

Как узнать кадастровую стоимость

• Публичная кадастровая карта Росреестра — по адресу или кадастровому номеру.
• Сервис «Сведения из Фонда данных ГКО» на сайте Росреестра.
• Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости — бесплатно, до 3 рабочих дней (через Госуслуги или МФЦ).

Как оспорить кадастровую стоимость

1) Комиссия при органе власти субъекта

• Подаётся заявление в произвольной форме с обоснованием (ошибки, несоответствие, актуальный отчёт об оценке).
• Решение — в течение месяца.

2) Суд

• Либо оспаривание результата ГКО, либо решения комиссии.
• Срок рассмотрения: обычно до 2 месяцев, по жалобе на комиссию — до 1 месяца.

Документы

• Выписка ЕГРН, договоры (купли-продажи/дарения и т. п.).
• Доказательства недостоверности исходных сведений.
• Отчёт независимого оценщика (если рыночная цена иная).
• При обращении в суд — доверенность представителя, подтверждающие документы.